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Schell
nachschlagen und wissen worüber man redet
Zwangsversteigerung
- Immobilien ersteigern -
3.
Einleitung |
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Die
Zwangsversteigerung hat sich zu einer
wichtigen Säule des
Immobilienmarktes entwickelt. Seit einigen
Jahren steigt die Zahl der Zwangsversteigerungsverfahren
an. Folge dieser Entwicklung ist, dass
auch private Interessenten zunehmend
auf diesem
Wege Immobilien erwerben.
Bis das Amtsgericht eine Zwangsversteigerung
anordnet, müssen verschiedene
Verfahrensschritte durchlaufen werden, die den Eigentümer schützen
und die Rechte der Gläubiger wahren sollen. Für den Erwerbsinteressenten
sind erst die drei Phasen von Bedeutung, die sich an die Bekanntgabe
der Zwangsversteigerung anschließen. Bis zum Versteigerungstermin
kann er sich über das Objekt und das Verfahren informieren und sich
vorbereiten (hierzu nachfolgend B.). In der zweiten Phase, dem Versteigerungstermin,
werden die Weichen für den Erwerb gestellt: in wenigen Minuten fallen
Entscheidungen (hierzu nachfolgend C.). Wer den Zuschlag erhalten hat,
muss in einer dritten Phase bis zum Verteilungstermin seinen in der
Versteigerung übernommenen Pflichten nachkommen (hierzu nachfolgend
D.). |
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3.
Vor dem Versteigerungstermin
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| In
der Informationsphase geht es für den Bietinteressenten darum,
sich möglichst umfassend über das
Versteigerungsobjekt, die Versteigerungsbedingungen,
den Ablauf der Zwangsversteigerung und die
rechtliche Situation zu informieren und sich
der eigenen finanziellen Möglichkeiten
zu vergewissern. Nur wer gut vorbereitet
in den Versteigerungstermin geht, kann die
Chancen, aber auch die Risiken eines Immobilienerwerbs
aus der Zwangsversteigerung abschätzen
und sich vor unliebsamen Überraschungen
schützen. |
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3.1. Was wird versteigert?
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Umgangssprachlich
heißt es, man kaufe ein Grundstück,
ein Haus oder eine Wohnung. Rechtlich gehört
ein Gebäude zu dem Grundstück,
auf dem es errichtet wurde. Das ist der Regelfall.
Das Eigentum am Gebäude steht auch dann
dem Grundeigentümer zu, wenn der Wert
des Gebäudes den des Grundstücks übertrifft.
Auf diese Weise wird ein Gleichlauf der Eigentumsverhältnisse
am Grundstück und den darauf befindlichen
Gebäuden sichergestellt. Dieses Prinzip
gilt auch in der Zwangsversteigerung. Im
juristischen Sinne sind deshalb Gegenstand
einer Versteigerung bebaute oder unbebaute
Grundstücke.
Keine Regel ohne Ausnahme: Wurde ein Erbbaurecht
bestellt oder in Zeiten der DDR Gebäudeeigentum begründet, können Grundeigentum
und Gebäudeeigentum in verschiedenen Händen liegen. Bei einer
Versteigerung von Erbbaurechten und Gebäudeeigentum erwirbt der Ersteher
kein Grundeigentum, sondern nur Rechte am Grundstück, die ihm die
Bebauung und Nutzung des Grundstücks und seines Gebäudes ermöglichen.
Für diese Versteigerungen gelten Besonderheiten, die hier nicht näher
dargestellt werden.
Eine rechtliche Sonderstellung nimmt das
Wohnungseigentum ein. Bei einer Eigentumswohnung
werden verschiedene Rechtspositionen zu einer
juristischen
und wirtschaftlichen Einheit verbunden. Am Grundstück und den zur
gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Gebäudeteilen haben die Wohnungseigentümer
Miteigentum. An besonderen Räumen – meist einer abgeschlossenen Wohnung
- besteht Sondereigentum; diese Räume kann der Wohnungseigentümer
alleine nutzen. Mit Sondernutzungsrechten können auch sonstige Flächen
der Gemeinschaftsnutzung entzogen und einem Wohnungseigentümer allein
zugewiesen werden. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem Grundbuch, der
Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und Beschlüssen der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechtsbeziehungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
können demnach kompliziert sein. Um so wichtiger ist es, sich vor
der Versteigerung einer Eigentumswohnung gut zu informieren.
Die Versteigerung von Eigentumswohnungen
entspricht im Wesentlichen der Versteigerung
von Grundstücken. |
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3.2. Wo werden Immobilien versteigert?
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| Versteigerungen
werden von den Amtsgerichten
an den Landgerichtsstandorten durchgeführt.
Die Zuständigkeit richtet sich nach
der Lage des Grundstücks. Versteigerungen
finden regelmäßig im Sitzungssaal
des Amtsgerichts statt, gelegentlich auch
in einem Amtsraum vor Ort, z.B. in einem
anderen Gericht oder einem Rathaussaal. Das
gesamte Versteigerungsverfahren, von der
Bearbeitung des Antrags auf Versteigerung
bis hin zur Erlösverteilung, wird von
einem Rechtspfleger geleitet. Dieser Rechtspfleger
ist mit den Besonderheiten des jeweiligen
Versteigerungsobjektes vertraut und kann
dem Bietinteressenten auf Nachfrage wichtige
Hinweise zum Verfahren geben. |
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3.3.
Woher können Informationen über
Zwangsversteigerungstermine bezogen werden?
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| Die
Gerichte veröffentlichen
ihre Versteigerungstermine regelmäßig
in den lokalen Amtsblättern oder in
regionalen Tageszeitungen. Außerdem
werden die Termine noch an der Gerichtstafel
der zuständigen Amtsgerichte (Vollstreckungsgericht
und Amtsgericht, in dessen Bereich das Grundstück
liegt) und den Stadt- bzw. Gemeindetafeln
ausgehängt. Die Justiz stellt aktuelle
Informationen über die Veröffentlichungsblätter
und über Versteigerungstermine auch
im Internet auf der Elektronischen Gerichtstafel
bereit. Versteigerungstermine werden ca.
8 Wochen,
spätestens 6 Wochen vor dem Termin,
bekannt gemacht. Daneben werden auch von
privaten Unternehmen so genannte „Versteigerungskalender“ zum
Kauf angeboten, die oft mehrere Gerichtsbezirke
umfassen. Ebenso gibt es private Internetangebote über
Versteigerungen. |
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3.4.
Welche Informationen sind für
Interessenten wichtig?
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Soweit eine zur
Zwangsversteigerung ausgeschriebene Immobilie
den ersten Vorstellungen des Interessenten
entspricht, gilt es, sich gezielt zu informieren.
a) Die wichtigste Informationsquelle ist die Versteigerungsakte. Jeder
Interessent kann sie auf der Geschäftsstelle des zuständigen
Amtsgerichts einsehen. Eine typische Versteigerungsakte enthält Mitteilungen
des Grundbuchamtes, Anmeldungen von Forderungen, ein Wertgutachten, Hinweise
auf Sanierungs- und Baulasten und weitere Schriftstücke, die dem Gericht
eingereicht wurden.
Aufschluss über die Rechtsverhältnisse gibt ein Grundbuchauszug,
der dingliche Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte und
Wohnrechte enthält. Eintragungen im Grundbuch und deren rechtliche
Bedeutung sind ohne juristische Vorkenntnisse nicht immer gleich zu verstehen.
Wer Zweifel hat, sollte nachfragen und sich die Eintragungen erläutern
lassen. Angaben zur Lage und Nutzungsart genießen keinen öffentlichen
Glauben; sie können überholt sein.
b) Bei Wohnungseigentum regelt die Teilungserklärung wichtige
Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie befindet
sich bei der Versteigerungsakte oder beim Grundbuchamt. Der Erwerber ist
aber auch an die Beschlusslage in der Wohnungseigentümergemeinschaft
gebunden. Auskunft kann der Verwalter geben.
c) Besonders wichtig ist das Verkehrswertgutachten,
das ein Sachverständiger
im Auftrag des Gerichts erstellt hat. Die Lage des Grundstückes, der
bauliche Zustand von Gebäuden, die Vermietungssituation, der Anschluss
an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsnetze, laufende Kosten und
eventuelle Sondernutzungsrechte fließen in die Schätzung des
Wertes ein.
Das Gericht kann den Verkehrswert für Verfahrenszwecke (z.B. Wertgrenzen)
abweichend von dem im Gutachten angegebenen Schätzwert des Grundstücks
festsetzen.
Es ist zweckmäßig, sich die wichtigsten Objektdaten aus dieser
Akte zu notieren oder sich gegen Erstattung der Dokumentenpauschale (0,50
EUR/Seite) Kopien anfertigen zu lassen. Eine Kopie des Sachverständigengutachtens
ist häufig auch vom Gläubiger des Zwangsversteigerungsverfahrens
(meistens eine Bank) zu erhalten.
d) Eine Abschrift des Baulastverzeichnisses informiert, ob dort Nutzungsbeschränkungen
(z.B. Abstandsflächen) eingetragen sind. Sofern sich die Abschrift
nicht bereits bei den Gerichtsakten befindet, kann sich der Bietinteressent
an die jeweilige Gemeindeverwaltung wenden.
e) Wie bei jedem Immobilienerwerb sollten Informationen über
die Bauleitplanung für das Gebiet eingeholt werden, in dem die Immobilie
liegt. Wer Umbaumaßnahmen beabsichtigt, sollte sich rechtzeitig beim
zuständigen Bauordnungsamt nach baurechtlichen Möglichkeiten
und Beschränkungen erkundigen. Die Gemeindeverwaltung kann unter Umständen
auch Auskunft über mögliche Altlasten auf dem Grundstück
geben. Diese sollten sich auch aus dem Wertgutachten ergeben. Im Zweifelsfall
sollte bei dem bewertenden Sachverständigen Rücksprache genommen
werden.
f) Aus den Versteigerungsbedingungen ergibt sich, ob Rechte der Gläubiger
nach der Versteigerung fortbestehen. Das wirkt sich auf die Höhe der
Gebote aus. Die vorläufigen Versteigerungsbedingungen können
eine Orientierungshilfe sein; maßgeblich sind die verbindlichen Versteigerungsbedingungen,
die erst im Versteigerungstermin verkündet werden.
g) Nicht zuletzt kommt es auch auf den persönlichen Eindruck an. Wer
es ermöglichen kann, sollte die Immobilie vor dem Versteigerungstermin
besichtigen. Oft gibt erst eine Ortsbesichtigung Aufschluss darüber,
ob das Objekt überhaupt in Betracht kommt. Eigentümer und Bewohner
sind aber nicht verpflichtet, das Betreten des Grundstücks und von
Gebäuden zu gestatten. Manchmal kann auch die Gläubigerbank einen
Besichtigungstermin vermitteln. Bei einem bebauten Grundstück empfiehlt
es sich, einen fachkundigen Bauingenieur oder Architekten zur genauen Feststellung
des Gebäudezustandes hinzuzuziehen, da der Erwerber in der Zwangsversteigerung
keine Mängelrechte hat und der Schuldner oftmals notwendige Reparaturen
nicht mehr durchführen konnte.
Achtung! Aus dem vom Gericht eingeholten
Sachverständigengutachten kann der Erwerber
keine Ansprüche auf einen bestimmten
Zustand der Immobilie herleiten. Das heißt:
Befindet sich das Grundstück in einem
schlechteren Zustand als das Gutachten ausweist,
kann weder der Preis herabgesetzt noch der
Erwerb rückgängig gemacht werden.
Wer sich nicht hinreichend mit dem Zustand
einer Immobilie vertraut machen konnte und
trotzdem mitbietet, geht ein Risiko ein. |
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3.5.
Was benötige ich noch zur
Vorbereitung des Termins?
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Schon
vor dem Versteigerungstermin muss die Finanzierung
stehen. Wer erst nach
dem Zuschlag einen Geldgeber sucht, handelt
leichtfertig. Und wer mitbieten will, sollte
darauf vorbereitet sein, für sein Gebot
eine Sicherheitsleistung erbringen zu müssen. Über
die gesetzlichen Formen der Sicherheitsleistung
sollte frühzeitig der zuständige
Rechtspfleger befragt werden, über die
Möglichkeit der Finanzierung die eigene
Bank.
In der Zwangsversteigerung sind Schnäppchen möglich, es kann
aber auch sein, dass Preise hochgetrieben werden. Kluge Bieter loten ihre
finanziellen Möglichkeiten aus, bestimmen die Zusatzkosten (Grunderwerbssteuer,
Zuschlagsgebühr, [Grundbuch-]Eintragungsgebühr, Zinsen bis zum
Verteilungstermin und Kosten der Finanzierung) und errechnen ein absolutes
Limit für ihr Gebot.
Nicht vergessen werden dürfen Ausweispapiere und Vollmachtsurkunden
bzw. Vertretungsnachweise: Wer in Vertretung für eine andere Person
(z.B. den Ehegatten) bieten oder mitbieten will, muss eine öffentlich
(in der Regel notariell) beglaubigte Vollmacht vorlegen, aus der ausdrücklich
die Bevollmächtigung zum Bieten hervorgehen muss. Besonderheiten ergeben
sich bei einer Ersteigerung in Vertretung eines Minderjährigen, eines
Vereines, einer Gesellschaft, eines in Gütergemeinschaft lebenden
Ehegatten sowie bei der Ersteigerung durch Ausländer. In einem solchen
Fall sollte man sich rechtzeitig beim zuständigen Amtsgericht nach
den einzuhaltenden Förmlichkeiten erkundigen. |
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4. Der Versteigerungstermin
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Es
ist ratsam, vor dem Versteigerungstermin
an einem oder
mehreren anderen Versteigerungen als Zuschauer
teilzunehmen. So können Sie sich mit
dem Ablauf des Termins vertraut machen und
bereits im Vorfeld offene Fragen klären.
Der Versteigerungstermin gliedert sich im
Wesentlichen in drei Abschnitte: den Bekanntmachungsteil
(1.), die so genannte Bietstunde (2.) und
die Verhandlung über
den Zuschlag (3.). |
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4.1. Der Bekanntmachungsteil
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Im
Bekanntmachungsteil informiert der Rechtspfleger über den
wesentlichen Inhalt des Grundbuchs, die Gläubiger
mit ihren Ansprüchen und den festgesetzten
Verkehrswert. Ferner weist er auf Besonderheiten
der Immobilie hin, wie zum Beispiel Wohnungsbindung,
Denkmalschutz oder Baulasten, und verliest
die Versteigerungsbedingungen.
Im Rahmen der Bekanntgabe der Versteigerungsbedingungen
teilt der Rechtspfleger insbesondere mit,
ob Gläubigerrechte (z. B. Grundschulden, Hypotheken)
nach der Versteigerung im Grundbuch bestehen bleiben oder diese mit Zuschlag
erlöschen. Bestehen bleibende Rechte können vom Ersteher in Absprache
mit dem Gläubiger des Grundpfandrechts abgelöst werden. Weiterhin
wird bekannt gegeben, welche auf dem Grundstück befindlichen Gegenstände
gegebenenfalls von der Versteigerung ausgenommen sind und wie hoch das „geringste
Gebot“ festgesetzt wurde. Das geringste Gebot soll sicherstellen, dass
durch die Versteigerung die bestehen bleibenden Grundpfandrechte und Zinsen
sowie die Verfahrenskosten gedeckt werden. Ein geringeres Gebot muss der
Rechtspfleger daher zurückweisen. |
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4.2. Die Bietzeit
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Die Bietzeit beginnt,
wenn der Rechtspfleger dazu auffordert, Gebote
abzugeben.
Um mitbieten zu können, sind mitzubringen:
– gültiger Personalausweis oder Pass,
– Sicherheitsleistung (in der Regel 10 % des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes,
mindestens die Verfahrenskosten) in Form
# eines Barbetrags,
# eines Verrechnungsschecks, der von einem anerkannten Kreditinstitut ausgestellt
wurde,
# eines bestätigten Bundesbankschecks (Landeszentralbankschecks),
dessen Vorlegungsfrist nicht vor dem vierten Tag nach dem Versteigerungstermin
abläuft,
# einer selbstschuldnerischen, unbedingten und unbefristeten Bankbürgschaft,
zu den Einzelheiten erteilt Ihnen Ihre Bank weitere Auskünfte;
- wenn jemand für eine andere Person bietet: eine öffentlich
beglaubigte Vollmacht.
Die Vollmacht muss schriftlich abgefasst
und die Unterschrift des Vollmachtgebers öffentlich,
z.B. von einem Notar, beglaubigt sein.
Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten, auch wenn keine Gebote
abgegeben werden. Sie kann auch länger dauern, wenn nach Ablauf der
30 Minuten immer noch geboten wird. Zu Beginn werden erfahrungsgemäß kaum
Gebote abgegeben. Diese Zeit kann für Fragen an den Rechtspfleger
genutzt werden. Meist sind Vertreter der Gläubigerbanken anwesend.
Mit ihnen kann über die Ablösung ihrer bestehen bleibenden Rechte
an dem Grundstück gesprochen werden.
Das Gebot wird mündlich im Termin abgegeben.
Wichtig: Als Betrag genannt wird immer nur
das „Bargebot“. Wenn Rechte
(Grundschulden, Hypotheken) bestehen bleiben, müssen diese als übernommene
Verbindlichkeiten zum Gebot hinzugerechnet werden. Erst die Summe aus („Bar“-)Gebot,
den eventuell bestehen bleibenden Rechten und den anfallenden Gebühren,
Steuern und Zinsen ergibt den gesamten finanziellen Aufwand für den
Erwerb.
Beispiel:
Verkehrswert
300.000,00 EUR, höchstes Bargebot
75.000,00 EUR, bestehen bleibende Grundschuld
175.000,00 EUR, Zuschlag am 2. 6. 2005,
Verteilungstermin
am 31. 7. 2005
=> Meistgebot insgesamt 250.000,00
EUR
– 4 % Zinsen (aus 75.000,00 EUR Bargebot) 493,15
EUR
– Zuschlagsgebühren (aus 250.000,00 EUR Meistgebot) 878,00
EUR
– Eintragungsgebühren (aus 300.000,00 EUR
Verkehrswert) 507,00 EUR
– Grunderwerbssteuer (3,5% aus 250.000,00 EUR Meistgebot) 8.750,00
EUR
gesamter Erwerbsaufwand 260.628,15
EUR
Das heißt: Erlangt der Bieter mit einem Bargebot in Höhe von
75.000,00 EUR im Versteigerungstermin („Ich biete 75.000,00 EUR!“) den
Zuschlag, hat er insgesamt 260.628,15 EUR für den Erwerb aufzuwenden.
Will er insgesamt nur 250.000,00 EUR ausgeben, muss er sein Bargebot
in der Versteigerung entsprechend – hier ungefähr auf 65.000,00
EUR – begrenzen.
Hierbei noch nicht berücksichtigt sind die Kosten und Gebühren
der eigenen Finanzierung (Grundschuldbestellung und -eintragung).
Versteigerungen sind immer ein Stück Taktik. Dazu gehört, die
Bietstrategie und das eigene Limit anderen Anwesenden nicht zu verraten.
Auch im Eifer der Versteigerung sollte man sein Bietlimit, das man sich
in der Vorbereitung gesetzt hat, nicht überschreiten. Ein Rücktritt
von einem zugelassenen Gebot ist nicht möglich. Ein Gebot erlischt
nur, wenn der Rechtspfleger ein höheres Gebot zulässt.
Mit Gebotsabgabe wird sich der Rechtspfleger
den Ausweis und, wenn nicht nur im
eigenen Namen geboten wird, die Vollmachturkunde
vorzeigen lassen,
das zulässige Gebot aufnehmen und verkünden sowie auf Antrag
eines Verfahrensbeteiligten die Sicherheitsleistung verlangen.
Der Bieter kann seine Sicherheit
während der Bietstunde zurückfordern,
wenn er nicht weiter an der Versteigerung teilnehmen möchte und
der Rechtspfleger ein höheres Gebot zugelassen hat. Gebote können
abgegeben werden, bis der Rechtspfleger die Bietstunde formell abschließt.
Wenn die Mindestbietzeit abgelaufen ist und niemand mehr höhere
Gebote abgibt, ruft der Rechtspfleger das letzte Gebot dreimal auf und
fordert danach letztmalig zu weiteren Geboten auf. Anschließend
verkündet er den Schluss der Versteigerung. Dann werden keine
neuen Gebote mehr zugelassen.
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4.3.
Die Verhandlung über den
Zuschlag
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|
Nach
der Bietzeit wird über den Zuschlag verhandelt. Das
Gericht entscheidet dabei, ob die Immobilie
dem Meistbietenden zugesprochen wird. Soweit
das höchste Gebot – einschließlich
der fortbestehenden Gläubigerrechte – nicht
wenigstens 50 % des gerichtlich festgesetzten
Verkehrswertes erreicht, muss der Rechtspfleger
den Zuschlag an den Höchstbietenden
versagen. Soweit das Gebot unter 70 % des
Verkehrswertes liegt, können die Gläubiger
verlangen, den Zuschlag in diesem Termin
zu verweigern. Ein weiterer Versteigerungstermin
folgt dann drei bis sechs Monate später.
Sobald der Zuschlag wegen Nichterreichens
der 5/10-Grenze oder der 7/10-Grenze versagt
worden ist, gelten im nächsten Termin
keine betragsmäßigen Untergrenzen mehr.
Dann kann die Immobilie auch zu einem günstigeren
Preis ersteigert werden. Nur wenn zwischen
Meistgebot (Gebot zuzüglich bestehenbleibender
Rechte) und Grundstückswert ein krasses
Missverhältnis besteht und somit die
Verschleuderung der Immobilie droht, versagt
das Gericht den Zuschlag. Man sollte sich
bei seinen Geboten zumindest an ca. 30 %
des festgesetzten Verkehrswertes orientieren.
Bei attraktiven Objekten kann bereits im
ersten Versteigerungstermin der Verkehrswert
erreicht oder sogar überschritten werden.
Wird Wohnungseigentum versteigert, kann der
Zuschlag von der Zustimmung des Verwalters
oder der Eigentümerversammlung abhängen. Ob dies
der Fall ist, ergibt sich aus dem Grundbuch. Der Rechtspfleger darf den
Zuschlag nur erteilen, wenn die erforderliche Zustimmung vorliegt. Fehlt
sie, ist ein gesonderter Termin zur Zuschlagsverkündung anzuberaumen,
um dem Meistbietenden die Gelegenheit zu geben, die Zustimmung zu beschaffen. |
|
5. Vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin
|
|
|
5.1.
Eigentumsübergang
|
|
Mit
Verkündung
des Zuschlags geht das Eigentum sofort auf
den Ersteher über, eine notarielle Beurkundung
und die Grundbucheintragung sind hierfür
nicht erforderlich. Wird der Zuschlag im
Versteigerungstermin erteilt, verlässt
der Ersteher den Saal als Eigentümer
- mit allen Rechten und Pflichten. So trägt
er auch die öffentlichen Lasten (insbesondere
die Grundsteuer). Der Ersteher einer Eigentumswohnung
trägt grundsätzlich die Kosten
der Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung
usw., soweit sie erst nach seinem Zuschlag
von der Eigentümergemeinschaft beschlossen
worden sind. Für rückständige
Beitragsschulden des früheren Wohnungseigentümers
muss er dagegen nicht aufkommen, wohl aber
für eine mögliche Deckungsumlage,
die zum Ausgleich eines Verlustes der Jahresabrechnung
erst nach dem Zuschlag beschlossen wird.
Achtung! Wird der Zuschlagsbeschluss
angefochten, kann er durch das Beschwerdegericht
aufgehoben werden. Mit der rechtskräftigen
Aufhebung des Zuschlags entfallen die Wirkungen
des Zuschlags rückwirkend, als ob er niemals
ergangen wäre! Wer Veränderungen
an der Immobilie plant, sie weiterverkaufen
oder sonstige Verfügungen über sie
treffen will, sollte deshalb die Rechtskraft
des Zuschlagsbeschlusses abwarten. |
|
5.2.
Ausschluss der Mängelhaftung
|
|
| Da
eine Haftung aufgrund von Mängeln der Immobilie (Sachschäden,
unerkannte öffentliche Lasten) ausgeschlossen
ist, kann der Ersteher das Grundstück
nicht wieder zurückgeben oder nachträglich
eine Herabsetzung des „Preises“ verlangen.
Auch deshalb ist eine sorgfältige Vorbereitung
auf den Versteigerungstermins so wichtig. |
|
5.3.
Mietverträge
|
|
| Kauf
bricht nicht Miete. Das gilt auch bei der
Zwangsversteigerung.
Ein etwaiges Mietverhältnis wird durch
die Zwangsversteigerung des Grundstücks
oder der Eigentumswohnung zunächst nicht
berührt. Der Ersteher übernimmt
also alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis.
Er kann aber unter Wahrung der gesetzlichen
Bestimmungen kündigen – insbesondere
wegen Eigenbedarfs. Wenn der Ersteher zum
ersten möglichen Termin nach dem Zuschlag
kündigt, kann er sich auf die gesetzlichen
Fristen berufen, selbst wenn im Mietvertrag
längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen
vereinbart wurden. |
|
5.4. Zahlung ans Gericht
|
|
Innerhalb
von drei Monaten nach der Verkündung des Zuschlages
gibt das Gericht dem neuen Eigentümer
den Verteilungstermin bekannt und stellt
ihm eine Zahlungsaufforderung zu. Spätestens
im Verteilungstermin hat der Ersteher sein
Bargebot zuzüglich Zinsen auf das Bargebot
(4 % pro Jahr ab Zuschlag bis Verteilungstermin)
zu bezahlen.
Die Verzinsungspflicht entfällt, wenn das Geld bei der Hinterlegungsstelle
eines Amtsgerichtes unter Verzicht auf die Rücknahme förmlich
hinterlegt worden ist, also der Betrag mit einem Antrag auf Hinterlegung
unter Verzicht auf das Rücknahmerecht eingezahlt worden ist. Die Quittung
hierfür (Hinterlegungsschein) muss dem Versteigerungsgericht im Original übergeben
werden.
Eine Barzahlung ist möglich, bei größeren Beträgen
aber kaum zu empfehlen. Es ist besser, das Geld rechtzeitig (wenigstens
zehn Werktage vor dem Verteilungstermin!) auf ein Konto der Gerichtskasse
zu überweisen.
Kann der Ersteher im Verteilungstermin keinen
Nachweis über die vollständige
Zahlung vorlegen, werden die Forderungen gegen den Ersteher auf die Gläubiger übertragen.
Auf deren Antrag kann das „Wiederversteigerungsverfahren“ eröffnet
werden. Das ist ein neues selbständiges Verfahren, das sich gegen
den Ersteher als Vollstreckungsschuldner richtet. Wird der alte Versteigerungsbetrag
nicht erreicht, haftet der Ersteher wegen der Differenz. Er verliert nicht
nur das Objekt und zahlt die Verfahrenskosten, sondern muss auch noch für
diesen Verlust der Gläubiger einstehen.
Hat der Ersteher sein Gebot gezahlt oder
hinterlegt, haben nur noch die Gläubiger der bestehenbleibenden Rechte Ansprüche gegen ihn.
Die Gläubiger, deren Rechte erlöschen und die nicht aus dem Gebot
des Erstehers befriedigt werden können, müssen ihre Ansprüche
gegen den alten Eigentümer persönlich geltend machen. |
|
5.5. Die Grundbucheintragung
|
|
Frühestens
nach dem Verteilungstermin und Vorliegen
der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes wegen der Grunderwerbsteuer
wird der Ersteher als Eigentümer im
Grundbuch eingetragen und werden alle Rechte,
die nicht bestehen bleiben, im Grundbuch
gelöscht. Die Grundbuchberichtigung
erfolgt auf Ersuchen des Rechtspflegers an
das Grundbuchamt. Für den Ersteher fällt
nur die Gebühr für die Eintragung
als Eigentümer an. |
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